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武侯高新撤回创业板IPO 所经营产业园交付4年仍留毛坯房

成都武侯高新技术产业发展股份有限公司(以下简称“武侯高新”)11月中旬撤回了其在创业板的上市申请。至此,持续了7个月的上市进程宣告中止。

此前,该公司的同业竞争、业务独立性等问题曾遭到深交所质询。《中国经营报》记者近日走访发现,武侯高新在成都市运营的西部智谷园区内有多层写字楼处于空置、甚至毛坯状态,而该项目已经建成多年。

关于撤回上市申请的原因,武侯高新董事会办公室回应称,以公开披露信息为准,下一步的上市计划尚未得知。

完工超4年的毛坯房

成都西部智谷建设开发有限公司(以下简称“西部智谷公司”)持有武侯高新87.75%的股权,根据武侯高新官网介绍,西部智谷产业园由武侯区政府全额出资,武侯高新公司开发运营,分为A、B、C、D四个区域。

2019年5月,武侯高新以1.09亿元的价格买下了西部智谷公司持有的西部智谷文创产业聚集区C区运营权,期限为从2019年7月1日到2023年12月31日。C区根据功能区划主要引进新闻出版、广播电视电影、文化创意和设计等文创产业链企业及配套服务企业。

近日记者来到西部智谷C区发现,园区内各楼栋的底层商铺中仅有少数便利店、银行、青年公寓在营业,更多的房间处于空置状态,部分地下车库入口被堵。隔着玻璃可以看到,空置的房间内大多处于混凝土地面、混凝土墙面的原始状态,看不到装修痕迹,更没有营业相关设施。C区空置底层商铺有多达数十间,在营业中的底层商铺不及总数三分之一。据了解,C区交付时间为2016年3月,即目前投入使用的时间已经超过4年。

据当地写字楼租售从业人员介绍,写字楼楼上用作办公的房间租金为50元/平方米/月~60元/平方米/月,底层商铺的租金稍高,为50元/平方米/月~100元/平方米/月,临街商铺租金能达到150元/平方米/月。

但即使定价稍低的楼上办公房间,同样空置不少,甚至也存在未装修的毛坯房。记者探访C区的核心楼栋6栋一单元,在从2层到9层的共8个楼层,即有3个楼层房间无人经营,装饰为教育培训公司、健身房、文化传媒公司的房间已经人去楼空。在其三单元的8个楼层写字楼中,则有两层空置无人经营,且仍处于未装修的水泥地面状态,是尚未打隔断的大开间,也没有任何装修痕迹。

该栋楼中间位置为四川国际文化人才港,记者探访期间该人才港一层的艺术展示空间没有展出活动,也没有看到宣传海报,一层大门敞开无人值守。

虽然定位文化创意的西部智谷C区尚有多套毛坯房空置,武侯高新还是正在规划建设一个新的文化创意园区。武侯高新在招股说明书中表示,该公司拟募集资金9.05亿元用于“智·C8 文化创意产业园项目”和“三台县智谷智能制造产业园项目”。其中的“智·C8 文化创意产业园项目”即紧邻C区东侧,计划费用为7.37亿元。

招股书对该项目介绍称:“公司在目前运营的西部智谷园区附近新建文化创意产业园,有利于公司经营管理园区总面积的快速增长,摊薄当前运营管理成本,提升公司盈利能力和市场竞争力。”

在施工现场可以看到,智·C8文化创意产业园所在地块已完成土地平整,开挖有一个基坑,在11月30日时现场尚未继续施工。其工程概况牌标注,该工程的预计开工时间为2020年12月1日,竣工时间为2022年11月20日。

武侯高新董事会办公室工作人员告诉记者,每个园区都会有空置的房子,但不是很多,不会大幅影响营收。

业务集中之困

就武侯高新为何主动撤回创业板上市申请,记者致电武侯高新,对方回应称,以网上披露信息为准,其他信息就不清楚了。

招股书显示,2017年~2019年以及2020年1~6月,武侯高新的营业总收入分别为1.15亿元、1.41亿元、1.78亿元和1.05亿元,归属于母公司所有者的净利润分别为3017.60万元、5035.76万元、7195.03万元、4056.51万元。

在此之前,武侯高新受到深交所关于其同业竞争的质疑。

成都大合仓大健康管理有限公司与武侯高新的实际控制人一致,且其运营的大合仓健康产业园与武侯高新的经营业务存在一定相似性,深交所要求武侯高新就此说明其与大合仓健康产业园不构成竞争性冲突理由的充分性。

对此,武侯高新解释称,大合仓健康产业园目前出租率及运营规模小于自身,出租价格与武侯高新相比无优势,主要客户与公司不重合,经营地域范围小于公司,园区行业定位与公司存在差异,不会导致公司与大合仓健康产业园之间的非公平竞争及让渡商业机会的情形。

记者了解到,武侯高新目前在成都市运营的多处产业园的产权仍归西部智谷公司所有,武侯高新仅拥有西部智谷产业园C区等少数区域的限定年份经营权。

此外,武侯高新的客户同样高度集中。招股书显示,武侯高新最近三年的第一大客户都是武侯区机关事务管理局,报告期内该局与武侯高新的交易额在武侯高新收入中的占比分别为43.42%、35.42%、28.70%、25.67%。近3年来自成都市的营业收入在该公司营业总收入中的占比分别高达100%、99%、96%。

出生于武侯区,成长于武侯区,其自身业务拓展能力也被怀疑。深交所《审核问询函》中要求武侯高新就“是否存在高度依赖武侯区政府招商部门信息共享进行招商的情形”作出说明。武侯高新回应称,报告期内通过武侯区政府招商部门信息共享销售贡献率只占到29%,“不存在高度依赖武侯区政府招商部门信息共享进行招商的情形。”

无法否认的是,武侯高新的大部分收入来自少部分园区。其中电子信息产业园营业收入就几乎占到了武侯高新总营收的半壁江山。报告期内,电子信息产业园的营收占比分别为47.83%、50.40%、47.24%、43.84%。“尽管电子信息产业园的收入贡献与其面积占比、公司整体行业布局相匹配,且呈现下降趋势,但公司仍面临项目收入集中度较高的风险。”招股书中这样提示。

在成都市域内,武侯高新的产业园区位集中特征也表现得非常明显。其中,西部智谷园区与同为武侯高新运营的成都武侯高新技术创业服务中心相距仅有600米。即将开发的智·C8文化创意产业园也与西部智谷产业园紧密相连。该项目的配套轨道交通仍相对欠缺,该产业园距离最近的地铁站武青南路有将近2公里的距离。“这附近没有地铁,现在也还没有地铁规划。”写字楼租售从业人员告诉记者。

在新增产业园区经营规模的分析中,武侯高新介绍,2020 年上半年公司运营的园区平均出租率已达到 81.51%,目前的园区经营面积已无法满足现有客户日渐增长的需求。“本次募投项目建设完成后,现有客户可选择在新建文创产业园区增加租赁办公地点,以满足其未来长期发展需要。”

(文章来源:中国经营网)

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李明燕
北京高文律师事务所 合伙人
李明燕律师,北京高文律师事务所合伙人,毕业于中国政法大学,执业律师,注册会计师,执业18年,并兼任中央财经大学金融专业硕士生导师,著有《企业大合规》一书。李明燕律师曾供职金融机构多年,精通金融市场领域业务,成功代理多起证券索赔案件。
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李元
北京高文律师事务所 合伙人
李元律师,北京高文律师事务所高级合伙人,毕业于中央民族大学、美国天普大学,获得L.L.M学位。李元律师曾就职于全国先进法院,并曾在北京市高院任职,专注刑事审判、辩护领域15年。李元律师在刑民交叉,尤其是金融犯罪、犯罪索赔领域经验丰富。
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