1.1    新开工面积降幅扩大，存量优化是主题

商业地产投资增速下降，新开工面积降幅扩大。从供应端来看，商业地产开发投资同比增速下降，新开工降幅明显扩大。2017年，全国商业地产开发投资增速下降，全年商业地产开发投资额22401亿元，同比增长0.1%，增幅较2016年下降7.4%。新开工方面，2017年商业地产新开工面积为26624万平方米，同比下降7.3%，下降幅度较2016年扩大6%。从需求端来看，商业地产销售面积同比增长20%，增幅与2016年基本持平。

存量优化改造力度加大，“去库存”任重道远。第一戴维斯调查数据显示北上广深四地245个已开业购物中心（商业面积≥5万㎡）调整品牌数量占品牌总量比重（调整包括品牌关店、品牌铺位变更、品牌铺位面积调整等）从2011年的10%一路上升至2017年的28%，预计2018年将达到30%。商业地产存量优化改造力度加大，转入下半场。商业地产上半场的发展在于跑马圈地、广泛布局，以规模促品牌。但随着竞争加剧，传统“短平快”的开发模式已不可持续，商业地产资产管理商对项目的优化、改造、提升能力成为商业地产后续持续发展的关键因素。

城市更新的大环境将引领商业地产从买地造商场向盘活存量资产并优化运营转变，多渠道“去库存”贯穿始终。商业地产服务商对商业地产的布局规划和价值优化能力将越来越不可忽视。如果说增量开发看重的是房企拿地销售的能力，那么存量时代则更看重企业是否能盘活大量已有的资产，运营和服务的能力将更为关键；以商用为目的的地产崛起，包括零售店铺、长租公寓等。

1.2  消费升级，购物中心资产管理服务站上风口

居民消费力水平逐年提升，线上线下消费结合模式，智能化差异的消费体验将成为购买主要影响因素。以物业资产为核心的经营业态是存量经营最主要的模式之一，核心位置和优质物业是其主要影响因素，招商运营和内容优化是辅助影响因素。

居民消费水平不断提升，优质购物中心供应不足。商务部最新数据显示，2017年全国社会消费品零售总额36.6万亿元，同比增长10.2%，最终消费支出对经济增长的贡献率达58.8%。经济增长实现由主要依靠投资、出口拉动改变为由消费、投资、出口共同拉动，国内消费强劲，刺激了商业地产的扩围之势。随着我国经济快速发展，全体居民消费水平不断提高（2001年居民消费水平为3987元，2016年已达到21227.88元，复合增长率达到 11.8%）。居民消费水平的提升势必有利于整体商业环境。

中国符合国际标准的购物中心总量上仍与美国相差甚远。目前中国重点城市达到标准以上的购物中心仅为0.83亿平方千米，美国同类购物中心物业总量约为4.05亿平方米，约是中国的五倍。也就是说，美国每1000人拥有1500平方米的物业面积，相比之下，中国每1000人拥有的甲级物业面积仅为235平方米。高质量的商业地产既依托于建筑商，也依托于地产服务商提供优质服务。因此，随着中国城市的发展，商业地产全产业链服务未来可观。

线上消费放缓，线下“新零售”成为新风口。国家统计局最新数据显示，2012-2017年全国网上零售额同比增速从67.5%下降至39.2%。随着互联网“流量红利”边际递减，流量获取成本持续攀高，导致电商拓展瓶颈加速来临。与此同时，一些电子商务企业也开始尝试建立实体门店。而实体商业已经历一轮汰换出清，购物中心和实体店在体验性和场景化方面的不断提升，将从供给侧为消费升级创造条件，并推动消费者向实体商业回归。

社科院统计，中国“中产阶级”占比规模约以每年1%的增速扩大，2020年有望迈入占总人口30%的关卡，并使社会结构长成粗壮的“洋葱体形”，庞大的中产阶级人口数量奠定了未来消费潜力。此外，被称为“鼠标一代”、“互联网原著民”的90后目前占全国总人口的14.1%；00后目前占全国总人口的10%；与其他国家或地区相比，中国大陆90后人群占比高于世界平均水平。

中产阶级为“品质”买单，90/00后为“个性”消费，客群细分化，推动消费趋向“小众窄群化”，未来社群经济将大行其道，必将重塑实体商业新格局。

2017年永辉旗下“新零售”概念品牌超级物种接连落子深圳、北京等城市；阿里巴巴旗下“新零售”品牌盒马鲜生加快拓店步伐，进入北京、深圳等一线市场。消费客群细分化，商铺差异化定位客户体验是不可逆的趋势。

2.1  “四位一体”的全产业链服务

新港联行成立于 2005年正式成立，是一家综合性商业地产服务商。自成立以来,新港地产始终坚持“诚信、客观、务实、创新”的服务理念,先后成立了北 京、深圳、重庆、长沙、石家庄、西安、贵阳、乌鲁木齐等多个城市子公司。先后与龙湖、蓝光、万科、招商地产、华润、中粮等一线开发企业建立长期战略合作关系,为全国的房地产发展商提供优质的商业地产全程整合服务。2016年8月1日， 新港联行在全国中小企业股转系统正式挂牌， 成功登陆新三板 （证券代码： 838384）。

贯穿始终，打造全产业链服务。新港联行目前除了扎根传统的地产服务，进一步创新，专注于打造商业地产服务的全产业链，相较于其他国内商业地产服务商，新港联行主要有四大业务板块，包括策划顾问、销售、招商、运营管理。专业为房地产开发商、投资客户及商家提供包括顾问咨询、营销策划、商业设计、销售代理、招商代理、经营管理、电子商务等综合解决方案。各个业务板块之间并不是孤立的存在，而是相互协作，相互联系，相互融合，从而相对全面的形成一条商业地产服务的闭合的全产业链。物业类型包括：城市综合体、购物中心、商业街、写字楼、酒店、公寓、住宅等多种物业类型。

2.1.1      策划顾问——专业判断量身打造

公司的策划顾问业务通过互联网平台、大数据、实地调查三个不同方面对客户人群、土地市场、信息动态进行全面的预判及分析，再结合自身累积的专业判断为开发商提供包含商业环境调查、商圈分析、发展趋势等前期调研服务。根据项目所处的不同城市、不同位置、不同消费习性等特点，对市场需求、供应、目标客户和竞争情况进行分析，通过“需求研究、供给研究以及投资研究”三步实现商业定位方案，以提升商业地产项目商业价值为宗旨，为商业地产开发商定位价格、客户群、商业业态、商业种类及配比、物业类型、建筑户型和相关配套设施给予指导性的建议。

公司顾问策划服务业务主要包括两类：一类是单独的顾问策划服务业务；一类是代理销售合同中的顾问策划服务业务，这类业务辅助支持代理销售。公司通过参与竞标、确认竞标，或客户资源介绍，与房地产开发商签署顾问策划合同或全程营销代理服务合同书。具体的流程如下。

2.1.2    营销代理服务——多模式实现连年攀升

多模式实现房地产营销代理服务。新港联行向房地产开发商、机构投资者以及其他物业持有者等提供房地产营销代理服务，这是一种通过提供营销策划、商业推广、包装、销售、签约、交房等全程服务，待销售实现后向房地产开发商、机构投资者及其他物业持有者收取佣金的一种商业模式。公司采取房地产营销代理服务项目可以分为以下三类。

普通代理模式：公司与开发商在委托代理合同中协商确定某个委托标的的最低目标售价，公司以不低于委托销售代理价协助开发商销售物业。待销售实现后，公司按最低目标售价或实际售价的销售金额提取固定比例或累进比例（根据项目销售率确定）的代理销售佣金。采取该模式下，公司采用“提供服务——实现销售——获取佣金”方式盈利。

风险代理模式：以公司和开发商建立战略合作的方式进行，通常情况是开发商通常要求公司向发商支付一定数额的项目履约保证金，并在代理合同中订立溢价分成条款。

全案营销模式：指开发商将项目推广费用和销售代理费用打包给地产服务商，以实现有效控制开发商营销成本的代理方式。地产服务商根据市场情况和专业判断，制定相应的营销策略，高效使用营销费用，完成销售任务。

公司的代理销售业务的收入占公司总营业收入的50.58%，达到半数以上。并且公司代理销售业务2017年实现营业收入7707.13万元，同比增长 46.94%，主要原因是公司合作的代理销售项目增加。公司到2017年共有236个战略合作伙伴，共签约合作的项目高达1200余个，在全国同行业市场份额占有率名列前3甲，在中国西南部地区名列第1。

2.1.3  招商——专业判断量身打造

公司提供的招商代理服务，包括主力店招商代理和一般招商代理两个类型。作为商业地产的重要一环，全面开展招商推广工作，邀约意向客户现场考察，最终完成项目招商和品牌落位。

公司主力店招商代理服务系指公司通过意向接洽、商务谈判、项目对接等环节，最终促成主力店签订租赁协议，主力店招商服务是实现商业地产“订单式”开发，减小项目开发风险的最有效手段。通过主力店招商服务可以及时确定主力店的合作意向，实现主力店的定制，减少项目反复，降低项目的变更成本，扩大项目影响力，利于规划设计工作和招商工作全面展开。一般招商代理服务可以帮助开发商系统地实现商业定位及品牌落位的意图,通过招商率的达成，使项目能够实现较高的开业率，在开业后迅速做旺。公司立足市场调研和商户数据库系统，通过专业的定位分析，帮助开发商系统的实现招商落位，及时、高效地完成招商目标，以便商业地产项目顺利开业。

2.1.4   运营管理——先进经验引领风尚

公司商业地产经营管理服务包括经营管理策划、开业筹备、委托经营管理和经营管理咨询。对于自身参与经营管理的商业地产项目，临近开业前，公司为开发商提供商业经营模式策划、物业前期介入策划、经营效益测算等服务，随后在开业筹备阶段提供制定开业筹备计划、策划开业大典等开业筹备服务。项目正式开业后，公司受开发商委托，将成立专门的经营管理公司为该项目后续的持续管理提供日常营运服务、招商调整、企划推广、物业管理等工作，以维持商业中心的稳定和兴旺。对于自身不参与经营管理的商业地产项目，公司全程为开发商或开发商委托的经营管理公司提供经营管理咨询服务。

新港商业资产管理业务致力于为商业地产项目提供最专业的市场调查、招商、策划咨询和运营管理服务。通过合理的项目定位、业态规划、统一招商、整体运营，并依靠现代高科技手段，科学合理的统计分析和预测人流量和商家经营情况，确保商业物业的稳定增值。

2.2   营收增长迅猛，业务结构升级

2.2.1    资产存量增长迅速，偿债能力稳健

新港联行近三年发展迅速，资产存量增长迅速，，营业收入增长带来应收账款等流动资产的增长，使流动资产由年初的7,985万元增长为年末的11,714万元。公司偿债能力有明显提高，资产负债率由 2015 年的 73.77%下降到 2017年的 64.91%，速动比率比由 1.00 上升到 1.27。企业自身资产稳定，应收账款、固定资产没有出现大幅资产减值，企业实际偿债能力能够得到保障，满足持续经营的需求。

2.2.2   业绩跨越式增长，电商业务贡献大

营业收入及净利润连续三年跨越式增长。2017年,公司实现营业收入15,156万元,同比增长56.48%，收入增加速度快。销售毛利率三年稳定在 35%左右，行业盈利前景较好。截止 2017 年底，企业扣除非经常性损益后的净利润为 1,159 万元，利润可观。各项费用较之上年均有所减少，这和企业加强管理，优化业务结构，有意识地降低费用、提高利润率有直接关系。

分子公司表现优异，电商业务贡献大。对于2017年度业绩的大幅增长，主要有三方面的原因： （1） 对外投资的分子公司大都实现了盈利，尤其是长沙和重庆两个区域表现较好；（2）由于时间的积累和公司品牌度的提升，所服务客户数量稳增，回头客率占到60%以上，从而合作项目大幅增加；（3）公司商业地产服务的转型升级，积极开展全盘整合营销服务，有效降低开发商的综合营销成本提升服务商的综合收益。其中，代理销售业务收入7707万元，同比增长46.94%；电商业务收入5501万元，同比增长135.93%。

技术升级引入大数据。新港联行管理费用占据营业收入的百分比逐年下降，从2015年的22.78%下降到2017年的8.67%。这是因为： （1）公司有意识布局大数据产业，自主研发的 “商业地产资产管理系统”已经进入项目试用阶段，信息化的管理有效减少人工成本。 （2）公司联合原腾讯、阿里巴巴等著名互联网公司骨干团队成员共同创办了中国商业地产电子商务第一平台——麦吉铺。使得中介外聘费从272万元减少到129万元。从长远来看，这些将转换为公司的生产力，对公司可持续、快速发展和提高核心竞争力产生重要的影响。

企业经营活动净收益率达到 90.49%，多出的营业外收入来源于政府补助和项目扶持资金，这是由于企业品牌的成功树立，从而赢得政府对高新技术产业辅助的资质认可。因此企业经营活动转换实际利润能力强悍，盈利能力稳定，盈利质量处于较高水准。

2.2.3   马达运行健康，周转速率稳定

新港联行主要靠提供商业地产服务盈利，2017年，资产中的大部分除货币资金外，主要为应收账款，占到总资产的36.27%，所以应收账款周转率能够较为准确的反应企业实际运营情况，应收账款周转率为 3.30， 较之 2016 年增加了约 2.17%， 说明企业资金流转速率很快，能够在一个会计年度完成近 4次周期周转，经营活动产生的现金流量净额对比去年同比增加 1,895万元，同比增长 563.42%。主要原因是公司净利润增长且应收账款回款良好。

3.1    “五维一体”+“O2O”，实现专项定制服务

新港地产率先利用先进的互联网技术改造传统的商业地产服务模式,联合原腾讯、阿里巴巴等著名互联网公司骨干团队成员共同创办了中国商业地产电子商务第一平台——麦吉铺,首创“五维一体”商业地产电商专项定制服务模式。主要通过线上推广、线下渠道、IT系统、地产金融服务系统为开发企业提供全方位营销服务，而真正体现其实力的，是麦吉铺的商业策划、专业招商、整合营销、运营管理、资产管理五大整合营销体系。从前期市场分析到方案执行，从项目运营到后续服务，麦吉铺全封闭、一站式的操盘营销模式”。

电商业务实现“互联网+业务”，智慧升级。房地产电商是在互联网高速普及的大环境下出现的一种房地产经纪代理机构的全新盈利模式。相对于传统的房地产居间经营模式，房地产电商整合了房产平台(房产网站);房产软件(房产端口);网络营销工具;新闻公关传播;房地产业内企业的不对称信息;应用该模式企业的内部资源;以及房地产周边产业的商机资源等。公司利用计算机网络及移动互联网为置业者、开发商、经纪人等提供信息服务。平台信息服务业务的核心在于进行购房客户引流，公司利用线上信息发布、推送和移动端线上平台发动经纪人寻找购房客户，为开发商汇聚大量的客户去进行线下体验。同时，公司通过给置业者提供包括：楼盘信息发布、楼市信息推送、经纪人主动带看、购房团购优惠、优质线下体验等服务加大了置业者购房的可能性。

新港旗下品牌麦吉铺就是国内第一家专业从事商业地产电子商务的创新型公司。用优惠便捷的电商团购模式吸引置业者，将信息直效整合，降低了开发商在渠道上的营销推广费用。公司利用网络科技及移动互联网降低了房地产流通市场中的渠道成本，使得开发商能够降低销售成本、置业者能够取得购房优惠、经纪人中介能够获取有效丰富的房产信息，从而实现各方共赢。

公司利用电商团购模式销售房产的背后，是由其O2O垂直电商模式作为支撑。公司以电商团购业务模式减少房地产流通环节的渠道成本，以降低房地产开发商的实际销售成本，从而降低房屋销售价格，让利于购房者，加速房屋销售。公司采用电商团购模式销售房产符合国家相关政策，能够有效降低房屋销售价格，促进房地产流通环节健康发展。

2017年，新港联行电商业务收入5501万元，实现业务板块的整体收入和毛利率的跨越式增长，业务规模迅速的扩大。为消费者带来"省时、省力、省心、省钱"消费体验的同时，完成自身品牌内涵的差异化塑造，从而成为目标客户首选的服务商，最终成为一家智慧型的房地产服务企业。

3.2  因地制宜——更具城市的名片和文化情怀

城市型购物中心是一个城市现代商业的最繁荣的聚集地，是一个城市体量最大、等级最高、品类最全、影响力最大的综合商业体。原先中国城市型购物中心的产品往往拥有时尚的立面、流畅的内部动线，品质虽高，但产品形式单一。但当前新一代城市型购物中心提出了新的要求，这种变化最大的体现是城市文化和人文精神的植入，也就是城市综合体应当代表一个城市的生活方式和品质水准。国际五大联行尽管能提供优质的标准化服务，但不接地气注定了五大联行在城市购物中心这一点上的缺失。

公司在以成都作为总部，并在重庆、贵阳、西安、长沙、石家庄、北京、乌鲁木齐等地均有设立子公司，分别负责相关区域的业务开展，其中公司所选择的二线省会城市（直辖市）都具有“1、人口超过300万且人口流入正增长； 2、有地铁等轨道交通建设；3、有大规模的旧城改造”等的特征，商业地产发展机会巨大，公司紧紧抓住二线省会城市商业地产正在升级换代的重大商机，提前布局，为各个相关开发商、商家、投资商提供专业服务，同时将各个城市的各类优质商家资源互相调动，形成优势互补，目前在相关区域已经具有一定的先发优势。

新港联行积极寻找熟悉当地市场的合作伙伴，在双方认可的前提性基础上，逐渐收购控股当地合作伙伴，并由当地控股公司针对当地特色的生活、消费模式，采取适合当地的独特开发模式。公司采取“统一管理、属地经营”的经营模式，即在全国各区域设立子公司开展房地产中介服务，由子公司提供具有当地特色的服务。公司现有子公司较多，截至2018年6月3日，公司纳入合并报表的的子公司、孙公司及其下属公司一共25家。

3.3  邻里中心+魔方生活加速布局，抢占市场先机

公司成立十余年来，一直都在商业地产服务领域里精耕细作，在全国各大城市为多个商业地产项目提供过专业服务，在服务过程中逐渐积累和总结了大量的经验和市场数据，同时通过自己的努力逐渐在前期策划、设计、销售代理、招商代理、运营管理等各方面都形成了系统的销售/管理办法和解决方案，并先后汇集了公司自己的“项目操作指引手册”、“综合体、商业街、公寓设计指导手册”、“主力店、次主力店招商指导手册”、“运营管理手册”等，为各类型项目的顺利实施打下了坚实的基础。新港联行主要是以两类物业类型为主来开展业务，一是社区型的购物中心，称为“邻里商业中心”，另外一部分就是公寓楼。

近年来，随着传统业态与营销模式的存在或更新升级，再加上新型业态与模式的出现，让商业市场整体呈现出让人“眼花缭乱”的态势。目前，国内商业市场主要呈现出了体验型商业持续升温、购物中心IP热场景热、传统业态创新热、网红品牌不断更迭几大特点。而在未来，增量是动态、存量是常态，年轻是新常态、网生族成核心，二胎带来消费增量、新中产促体验品质将成为发展趋势。

在未来，复合更多的业态功能、兼容更多消费需求的邻里中心将成为发展主流。而消费力强、需求大、注重品质的80后，与在购物中心长大的90后都是未来需要高度关注的主要消费目标群体。在业态趋势上，生鲜、网购周期长的高品质日用品精品超市、创意集合、亲子、社交等都将作为公司的关注点。

2017年6月，新港联行与上海魔方公寓共同出资设立成都魔方生活商业管理有限公司，以此拓展长租公寓市场。魔方公寓是出租公寓平台，业务覆盖北上广深等20个主要城市， 其多款公寓产品切入租赁领域的各个细分市场，以综合运营能力为精英人士、白领、企业基层员工提供安全、便捷、 舒适、友好的租住解决方案，通过“聚焦租住本质”的产品及系列增值服务业务，打造以公寓为核心的生活服务平台， 构建全新租住生态圈。

3.4  大数据挖掘商铺价值，拓展企业客户群

公司所提供的招商代理服务包括商业项目的主力店招商、次主力店招商以及散户招商。公司通过十余年的专业招商服务，积累了大量的商家资源，与众多的知名商家形成长期的战略合作关系，大大提升项目招商的成功率，确保了项目的开业率，提升了项目的整体商业价值。

公司目前与商超类（如沃尔玛、家乐福、永辉超市）、院线类（如星美院线、大地院线、太平洋院线）、专业卖场类（如苏宁电器、国美电器）、餐饮类（如麦当劳、肯德基、味千拉面、面包新语）、服装类（如ZARA、H&M、衣恋集团）等各行业的知名商家均建立紧密的合作关系，为其提供优质服务，并可以实现商家资源在全国范围内的共享。

同时公司积极发展散户群体客户，公司建立起自己的商家数据库，可以快速了解每个商家开店的需求（如拓店计划、面积大小、层高、荷载、用电量、排油烟、后勤区等），提升了招商工作的效率。同时自主研发“商业地产资产管理系统”，目前已经进入项目试用阶段，预计2018年年底前投入使用。这一系统主要通过分析街景、人流（运用人流量捕捉器）、进销存数据以及来自物业的能耗数据等全方位大数据分析商家的经营情况，挖掘商铺价值。

4.1 实际控制人不当控制的风险

截止2017年12月31日，公司实际控制人张红兵合计持有公司13,294,000股，合计拥有公司64.63%的股权，并拥有公司95.04%的表决权。公司虽已建立一系列制度有效避免控股股东和实际控制人操纵公司和损害公司利益的情况发生。但控股股东和实际控制人仍可能凭借其控股地位，通过行使表决权等方式对公司的人事任免、经营决策等行为产生影响，从而可能影响公司的正常运营，给公司持续健康发展带来风险，公司存在股权集中及实际控制人不当控制的风险。

4.2  核心人员流失风险

房地产中介服务业在实际经营中，以人力为核心资源，拥有丰富从业经验和对市场熟悉的人才，是企业在日趋加剧的市场竞争中保证企业稳定发展的有力保障。虽然近年在行业内，已有部分企业在日常经营中均植入互联网概念，在营销及市场拓展阶段采用互联网工具，但由于房产交易的特殊性，整个交易的最终实现仍需在线下完成，因而在可预见未来，互联网虽对房地产中介服务业带来一定改变，但并不能颠覆整个行业的发展，互联网可以优化和整合企业的部分资源及市场信息，但拥有客户资源的经纪人和熟悉区域市场的房地产销售策划人员仍是房地产中介服务行业的核心资源，是企业发展赖以生存的基础。

4.3  子公司管理风险

公司采取“统一管理、属地经营”的经营模式，即在全国各区域设立子公司开展房地产中介服务。公司现有子公司较多，截至2018年5月31日，公司纳入合并报表范围的。鉴于上述经营模式的存在，再加上人员选聘的日益多元化和各地文化习俗的不同，公司的集团化管理面临效率降低和管理风险增高的挑战。为更好控制风险，目前公司已制定了一系列制度和措施促使公司本部及各分支机构加强规范运作，对子公司在组织、资源、资产、投资、财务、会计等公司运作方面进行内部控制。如果本公司的管理体系和管理水平不能很好地适应这种变化，不能及时执行完善的管理体系和内部控制制度，将会对公司的盈利能力和未来发展带来不利的影响。

价值大赛系列研报

END