新三板报内参

德商集团全国化扩张:频繁高溢价拿地 能否凭高端豪宅弯道超车存疑

位于四川成都的德商集团,全国化进程在进一步加速。

4月10日上午,经过76分钟、67轮的报价,德商集团全资子公司南京德商置业有限公司4.66亿元拍得江苏常州天宁区JZX20200301号商住地,溢价率高达75.85%。

资料显示,被德商集团看中的这宗土地位于天宁区老城中心,东至翠竹新村,南至永宁花园,西至飞龙东路,北至北塘河路,处于翠竹生活圈,距地铁1号线“翠竹站”相距仅300米;翠竹、红梅、北环生活圈交汇,3公里内省重点级小学、四星级高中、省级初中等名校围绕,且相距奥体、常州歌剧院等市政配套仅1公里,文体休闲等一应俱全。

中国网财经记者注意到,这并非是德商集团首次高溢价拿地。今年1月,德商集团子公司成都德容置业有限公司摘得成都天府新区1宗商住地,成交价15.94亿元,无偿移交住房面积比例为11%,溢价率为50%;2019年7月,德商集团以17.24亿元摘得的天府新区TF(07/05):2019-6号综合用地,溢价率54.17%;2019年3月,德商集团17.17亿元拍得成都金牛区茶店子板块地王,溢价率76.4%。

第三方数据显示,2019年德商集团在成都以51.18亿元代价共拿下4宗土地,可开发体量近45万方;拿地金额为成都的第二名,平均楼面地价1.14万元/㎡。

对于德商集团频频高溢价拿地的原因,知名地产分析师严跃进告诉中国网财经记者:“一般来讲,企业突然积极拿地有几种考虑,第一个可能是要上市,上市之前肯定是要做大土地储备规模;第二个就是企业拥有较强的资产运作和资本运营能力,积极拍地目的是做好规模扩张。”而德商集团此次布局常州,严跃进表示,确实说明其在进行全国化布局,而常州区域土地供应相对比较充裕,同时人口比较多,就业市场比较好,所以企业看中这些,认为是可以消化的。

据了解,德商集团早已喊出全国化的口号,其高管在接受媒体专访时还曾将2018定为德商全国化战略布局的元年。不过,中国网财经记者注意到,德商集团的全国化进展速度并不快,目前在其官网展示的9个项目中,有8个位于成都大本营。

此外,德商集团也并未像其他房企一样形成全产品线,而似乎希望凭借“高端豪宅”弯道超车。目前“天玺”、“天骄”、“天悦”三大产品体系均偏重豪宅,其中的TOP系产品天玺系,公司宣传语为“非核心地段不选,非成熟地段不选,非优质资源不选”的城市孤本。

当然,德商集团对高端产品的专注确实收到了显著的成绩。克而瑞数据显示,2019年德商集团成都市场完成了77.18亿的销售金额,同比增长198.22%,进入成都2019年销售金额TOP10。

对此,严跃进指出,一些资金实力较强的企业确实都是从高端产品做起来的,但到了一定阶段后,高端产品无论是在应对政策调控,还是产品力竞争方面,在全国化过程中的优势都不大,所以还是要做一些平价、更加接地气的项目。只有把这些内容做好了,才有较好的导向,能够形成更好的产品复制。基于地价的低成本,德商集团在部分区域做高端是有优势的,但到东部区域做高端项目如果没有很好的把控,就容易栽跟头。

至于频繁高溢价拿地是否会给公司现金流带来一定压力,未来产品线是否会进行多维度布局,中国网财经记者致电致函德商集团,相关人员表示“问题涉及到企业发展的多个方面,暂不回复”。

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