在一个春雨绵绵的清晨，杰克・布鲁尔（Jack Brewer）正看着工人们为长岛海峡的又一个航海季做船只准备。在这个游艇长度可达橄榄球场以上的时代，这片码头相对朴素，停靠的船只最长不过 20 码线的距离。在纽约郊区马马罗内克（Mamaroneck），即便较小的船只也做工精致：缅因州定制的欣克利（Hinckleys）游艇，柚木甲板锃亮；配备最新科技的动力艇；还有低矮的帆船 —— 其意大利设计师为追求速度，在设计中融入了传统航海智慧。

84 岁的布鲁尔（Brewer）于 1964 年创业，当时这片场地还不值一提。“大多数码头以前都是泥泞的破洞，” 他说，“根本不是能带妻子和孩子去的地方。” 他的职业生涯都在收购类似的场地，修缮改造后吸引更挑剔、付费能力更强的客户。

退休时，布鲁尔已在东海岸收购了 30 个码头，包括这个位于邮政路（Post Road）的首个项目 —— 该路以殖民时期连接纽约和波士顿的邮路命名。他是这个家庭作坊式行业中最早的整合者之一。根据 IBISWorld 的研究，美国约 9000 个码头每年创造近 80 亿美元收入，来源包括泊位租赁、船只维修，以及向短期停靠或过夜的船主出售燃油和餐饮服务。

最近，华尔街一些头部企业正效仿他的模式。他们的投资逻辑是：多数码头无法满足现代船主的需求，而后者愿意为更多服务支付更高费用。许多码头主几乎无力承担不断上涨的保险和人力成本，更别说支付新浮码头或港口疏浚的费用。新投资者押注他们能整合资产、升级设施并提高租金 —— 尤其是因为码头数量似乎每年都在减少。

根据高力国际集团（Colliers International Group Inc.）董事总经理安德鲁・坎托尔（Andrew Cantor）的说法，包括上市公司和家族办公室在内的 30 多家投资公司正在物色码头资产。凯雷集团（Carlyle Group）、与科威特相关的 Wafra 以及科氏工业（Koch Industries，现已更名为 Koch）的房地产部门近年来都有码头收购与出售交易。Centerbridge Partners LP 也是如此，该公司支持总部位于达拉斯的 Suntex Marina Investors LLC—— 后者已拥有约 100 个码头，并在持续寻找更多标的。Suntex 曾在 2022 年考虑首次公开募股（IPO），当时估值超过 30 亿美元，但由于利率上升对市场的影响而放弃了这一计划。

另一家总部位于达拉斯的公司 Safe Harbor Marinas 是行业中规模最大的玩家。该公司于 2017 年收购了布鲁尔（Brewer）的码头业务，并在今年 5 月被黑石集团（Blackstone Inc.）这一行业巨头收购。黑石以 56.5 亿美元的价格收购了 Safe Harbor，这是该行业迄今为止最大的一笔交易 —— 在通常情况下，该行业每年可能仅有约 100 处物业易主。黑石由此获得 138 个码头，包括位于佛罗里达州西棕榈滩的一处 Safe Harbor 码头，该码头以接待亿万富翁青睐的超级游艇而闻名。

据知情人士透露，黑石计划延续布鲁尔开启的事业，其目标是在美国乃至可能在欧洲（Safe Harbor 目前尚未布局欧洲市场）收购更多码头，并计划升级现有资产，拓宽和延长泊位以容纳更大船只，或增加高端客户所需的基础设施与配套设施。Safe Harbor 首席执行官巴克斯特・安德伍德（Baxter Underwood）在一封电子邮件中表示：“随着船只尺寸和复杂性的增加，我们客户的需求也在演变。我们必须持续投资码头业务，以满足服务对象不断变化的需求。”

新的企业运营商正在改变许多码头那种接地气的 “吉米・巴菲特” 式氛围。2014 年夏天，迈克・梅利洛（Mike Melillo）想从纽波特巡航至罗德岛海岸外的布洛克岛。他花了一天时间反复致电一家码头，却始终无法接通工作人员，于是取消了行程，转而预约了高尔夫球场的开球时间。当码头最终回电时，他发现该码头一直依赖两名大学生担任码头工人，这两人在前一晚酗酒后来得很晚。

梅利洛从中嗅到了商机，创立了 Dockwa—— 这家公司为 1200 多家码头提供在线预订和其他服务，让他得以清晰观察到那些吸引投资者的运营低效问题。其中一大问题在于：梅利洛最初寻求的是单日停泊的泊位服务，而这与行业主要收入来源的长期租赁截然不同。Dockwa 平台上约 60% 的码头对短期预订价格常年保持不变，并未像酒店行业那样根据需求增长调整费率。目前，即便是高端码头，50 英尺长的船只每晚可能仅收费 250 美元，比许多高档度假区的酒店价格还低。

许多船主喜欢维持现状。Dockwa 的调查显示，他们不希望自己常去的码头变得像当地万豪或希尔顿酒店那样千篇一律。梅利洛说：“简而言之，码头生意现在的常态是，两个伙计把 16 英尺的中心控制台船开进码头，在酒吧里痛饮几个小时 —— 而他们的船就拴在某位亿万富翁 200 英尺长的游艇旁，那艘游艇已经六个月没挪窝了。”

随着码头运营走向专业化，越来越多的人抱怨称，小船船主正被高昂的价格挤出市场，而这些原本被视为公共设施的场所也在改变其功能定位。这与陆地上关于绅士化的哀叹如出一辙 —— 人们认为顶端 1% 的富豪正在挤压中产阶级的生存空间。

梅利洛指出，在东南部地区，一些码头的泊位费每年上涨约 15%，原因是富有的北方人在迁居时愿意支付更高费用。供应短缺赋予了码头定价权 —— 行业内一个常见数据显示，美国每个码头泊位对应 12 艘船。

Safe Harbor 曾花了一年时间试图克服当地对其扩建马萨诸塞州玛莎葡萄园岛 Vineyard Haven 码头计划的环境担忧。该公司在 2023 年获得批准前，同意了一长串让步条款，包括承诺为员工提供住房、限制使用某些防污涂料，以及为政府的贝类养殖计划提供资金。

如今，Safe Harbor 在佛罗里达州圣彼得堡面临来自小型船主的反对 —— 当地市长办公室选择该公司运营一座市政码头。根据协议，Safe Harbor 承诺斥资 4800 万美元修缮码头，以换取物业管理权。该市网站公布的文件显示，该提案要求在未来 15 年内将码头收入提升至三倍，目前尚需市议会批准。一些居民担心，靠船居住的人将因价格过高而被迫离开。

比尔・赫尔曼（Bill Herrmann）是一位退休的游艇船长，从小在纽约布朗克斯区的城市岛（City Island）驾驶 16 英尺长的船只航行。他反对将圣彼得堡的码头交给华尔街资本运营。“市政码头本应服务于普通民众，” 他说，“一个工薪族可以花 3 万美元买一辆哈雷戴维森摩托车，或者买一艘帆船带全家出海。”

在加利福尼亚州奥兰治县，船主们仍对当地政府 2018 年的一项举措感到不满 —— 该政府将 Dana Point Harbor 码头租给了一个包括投资者乔・尤伯罗斯（Joe Ueberroth）在内的合资企业，其父亲彼得・尤伯罗斯曾担任美国职业棒球大联盟（MLB）总裁。Dana Point 船主协会主席安妮・尤班克斯（Anne Eubanks）表示，新管理者提议对部分船主的租金涨幅高达 96%。尤伯罗斯在 2021 年的一封信中告诉客户，与当地其他选择相比，他们仍能获得优惠价格。船主们在法庭上反对涨价，但未获成功。

更令人担忧的是，黑石等华尔街投资者通常收购公寓楼或仓库等房地产，目的是在几年内涨价并转售。黑石通过基础设施基金收购 Safe Harbor，该基金允许其永久持有公司，但这并未消除所有人的疑虑。

“码头行业正在发生的事情是，像黑石这样精明的公司认为自己可以入场大赚一笔，” 尤班克斯说，她同时担任西海岸游艇俱乐部联合组织 —— 太平洋海岸游艇协会的副司令，“他们会试图提高租金，把小船主赶走。”

在布鲁尔所处的世界里，1880 年一群当地人成立了拉奇蒙特游艇俱乐部（Larchmont Yacht Club），位于邮政路码头以南几英里处。铁路大亨杰伊・古尔德（Jay Gould）协助在附近的拉伊（Rye）创立了美国游艇俱乐部（American Yacht Club）。当时，划船是富人的消遣方式，长岛海峡为富有的纽约人提供了避风的水域。舷外发动机的发明和批量生产推动了 20 世纪初的划船运动，也催生了对码头的需求。二战后，玻璃纤维船这一另一项创新让越来越多的中产阶级能够负担得起船只，引发了休闲划船的热潮。

布鲁尔的码头生涯始于 20 世纪 60 年代初，当时他的父亲从哥伦比亚商学院把他劝回家，提出一个建议：布鲁尔家族五金店旁那家亏损的船坞正在出售 —— 杰克想不想经营它？24 岁的他答应了。他换掉了用涂油木材搬运船只的系统，将船坞地面铺砌平整，以便船只在光滑的柏油路上移动。他还安装了一台价值 7500 美元的机械起重机（至今仍在使用），并配备了除冰系统，使浮动码头能全年停泊在水中，为盈利的冬季船只存储腾出空间。几年后，他买下了 1964 年纽约世界博览会威斯康星州展馆的建筑结构，用卡车运到马马罗内克（Mamaroneck），为船坞增添了另一座工业建筑。

布鲁尔利用第一个码头的现金流，在康涅狄格州韦斯特布鲁克（Westbrook）买下了第二个码头，该码头位于海岸线以北 80 英里处。一笔交易引出另一笔交易，随着销售额的增长，他不断升级码头的基础设施，比如增设餐厅或游泳池。随后，他将利润投入到新的船坞，把在一处物业中历练过的基层员工提拔到下一处物业担任管理职位。

到 2017 年布鲁尔将公司出售给 Safe Harbor 时，他已拥有从马里兰州到缅因州的多个船坞。在金融机构尚未关注到这个行业时，他就通过训练有素的员工团队将码头运营系统化。

如今，达拉斯或曼哈顿的办公室职员在远程管理他的海滨业务，这让布鲁尔觉得有些有趣。但他很欣慰能把业务交给有实力投资这些物业的公司 —— 这些码头常年受海水侵蚀，需要持续维护。随着黑石接手，布鲁尔给出了一些建议：不要在码头修缮上吝啬开支，务必专注于提供优质服务。“泊位很容易租出去，也能合理涨价，” 他谈到泊位时说，“只要你能提供相应的价值，客户很乐意买单。”

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