2025 年中国房地产投资信托基金（REITs）呈现政策持续发力、市场规模显著扩张、资产类型不断丰富等特点，以下从政策、市场规模、资产结构及交易表现等方面展开详细统计与说明：

政策层面

国家层面：10 月商务部等 5 部门明确支持符合条件的商业地产项目发行 REITs；11 月证监会发布商业不动产 REITs 试点公告（征求意见稿），明确基金注册运营、机构责任、监管要求等内容，标志商业不动产 REITs 试点正式启动，可盘活我国 40 万亿元规模的商业不动产存量资产。此外，8 月住建部提出支持符合条件的新型城市基础设施项目发行 REITs，推动领域进一步拓宽。

地方层面：北京支持人工智能、数据中心等新型基础设施项目发行公募 REITs，截至 4 月累计有 11 个基础设施公募 REITs 项目上市，募集资金约 235 亿元；湖南提出推动符合条件的城市更新项目发行基础设施领域 REITs，各地形成政策协同效应。

市场规模

总规模：截至 9 月中旬，全市场上市 REITs 达 74 只，总市值 2212.31 亿元，较 2024 年末增长 41.43%；截至 10 月 31 日，市场规模微降至 2205.77 亿元，上市项目增至 76 单；到 11 月 28 日，上市数量进一步增至 77 只，总市值维持在约 2200 亿元。

发行与解禁规模：10 月仅 1 单消费 REITs 上市，发行规模 15.84 亿元，较 9 月下降 72.53%；2025 年全年预计解禁规模达 383.86 亿元，远超 2024 年的 106.08 亿元，其中三季度解禁规模 140.24 亿元，11 月预计解禁 73.99 亿元，解禁压力相对较大。

资产与发行结构

资产类型分布：截至 10 月末，高速公路 REITs 是发行规模最大的类型，达 687.71 亿元，占比 33.39%；消费基础设施 REITs 表现亮眼，三季度有 10 只，市值占比 17.4%，且出租率达 97.13%、收缴率 99.50%；此外还有产业园区（19 只，市值占比 16.9%）、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房等多个类别，年内还新增了农贸市场、数据中心等新型资产 REITs。

发行人性质：国企是主要发行人，发行规模达 1156.95 亿元，占比 56.18%，在基础设施、清洁能源等领域占据主导地位。

发行类型：首发是主流发行方式，规模 1982.03 亿元，占比 96.24%；同时扩募生态逐步成熟，三季度扩募项目聚焦光伏、奥特莱斯等领域，10 月末有 6 单扩募项目合计规模 81.77 亿元。

交易与运营表现

一级市场：10 月一级市场仍保持较高热度，凯德商业 REIT 和中海商业 REIT 配售比例均为 0.30%；截至 10 月末，还有 17 单项目处于一级发行过程中，合计规模 235.21 亿元，其中审核阶段 12 单，募集上市阶段 5 单。

二级市场：10 月 C - REITs 综合收益指数下降 0.73%，跑输沪深 300 指数，日均换手率 0.50% 维持低位；而深交所上市的 REITs 表现亮眼，截至 11 月 28 日较发行价平均上涨 12.38%，累计分红 125 次，分红总金额约 81.37 亿元。各板块分化明显，三季度仓储物流类区间涨幅最大达 3%，保障性租赁住房板块跌幅达 7.76%。

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