九鼎集团2018年报避重就轻,紫金城商业地产项目既然是重点工作,为何不披露具体内容?

新三板报(www.xinsanbanbao.com)继续为粉丝团解读九鼎集团2018年年报,避重就轻是企业发布年报时最长用的手段。在大量的财务数据下,一些重点的地方就会被忽略,在研读九鼎集团2018年年报时,新三板报就发现了同样的问题,这就是关于紫金城商业地产项目。(借贷宝的问题请看第三篇)

这一项目最先出现在2015年年报当中,2016年的年报只字未提,然后就出现在了2017年的重点工作中,现在又出现在了2018年年报重点工作当中。但是,相对于2017年年报,2018年对此事没有任何描述,仅仅是2019年工作重点,仅此而已。

这是一个什么样的项目?在九鼎集团投资的400个项目中,为什么偏偏这个项目出现在了拟重点工作名单中?又为什么在2018年年报中只字不提该项目的细节及2018年里该项目的尽展情况呢?

年报巡查紫金城 烂尾项目至今未果

新三板报发现,在2015年的年报中提到,“河北建工集团有限责任公司南昌新洪州项目部系专门为建设九鼎投资紫金城项目设立的项目现场指挥部。”并称“九鼎投资尚有少量房地产业务,除已有的房地产项目继续开发与经营(如“紫金城”项目)以外,未来将主要专注于不动产金融业务领域,通过投资与管理不动产资产,力争实现较大规模的高收益投资。”

同时在2017年年报当中给出了下表:

南昌紫金城商业地产项目作为总部固定资产类投资,对应净资产金额为10亿元。同时披露了该项目的由来:公司房地产收入来自昆吾九鼎投资控股股份有限公司(原江西中江地产股份有限公司)。作为江西省内唯一一家上市的房地产企业,九鼎投资深耕于南昌本土,在南昌具有良好的品牌影响力,旗下的“紫金城”项目已获得南昌市场的高度认可。

九鼎集团表示,2017 年,房地产业务继续聚焦“紫金城”项目的开发和销售。“紫金城”项目定位为南昌市区核心地段的中高档住宅及物业的开发及销售,主要客户定位为本地及外来中高端消费群体。“紫金城”项目销售模式为公开发售,报告期内可售物业为“紫金城”项目四期新增住宅、三期尾盘住宅、车位、底商,出租物业为A 栋写字楼。报告期内“紫金城”项目四期高档精装修住宅项目已完成结构主体封顶,进入后期建设阶段。2017 年度,房地产板块分部收入为0.95 亿元(含投资收益)。

进度如此快速,项目如此受到欢迎,那为什么不在2018年年报当中突出展现一下呢?新三板报在2018年年报中只能看到:

总部固定资产类投资对应的净资产依然为10亿元,没有任何的变化。但是以投资性房地产检索时就会发现,因公允价值模式调正,损益为-617.11万元。如果以亿为单位四舍五入的话, 确实为10亿元。

再检索一下这个项目建设单位“河北建工集团有限责任公司”,竟然进入了主要供应商名单,采购金额达以6970.15万元。也就是,紫金城项目尚未完工。(这里可能包括非商业部分的建设)

可以推测,年报中的投资性房产数据就是紫金城项目。因为投资性房地产的期末余额为1,148,515,875.85元,大约是11.48亿,接近“紫金城”净资产的价格。

新三板报以历年年报中“投资性房地产”的数据对紫金城项目进行评价,2015年新增加金额为1,212,220,500.84元(约12.12亿),2016年期末账面价值为1,102,176,148.74元(约11.02亿),2017年调正会计准则,期末账面价值为977,546,817.49元(约9.78亿)。2018年时的期末账面价值 942,927,741.85元(约9.42亿),呈现逐年下降的态势。

紫金城项目的前世今生

通过百度检索和媒体报道,发现了紫金城项目原来是这样的:

江中集团于2006年就开发了紫金城购物中心并推向市场,但是为快速回笼资金,他们将整体物业分割成商铺的方式进行出售。承诺10年合同期内的运营收益达到124%,并由江中集团担保,但是到了2013年,江中集团又希望提前解除与业主的委托经营合同。同时承诺,如果业主同意回购,江西时商公司除返还合同价款外,再支付合同价50%的补偿。自此,纠纷不断,至今没有下文。

来自源江中集团2007年的数据:2007年全年紫金城商业项目实现签约面积约为4.17万平方米,签约收入7.92亿元;紫金城项目累计已实现签约面积7.75万平方米,累计实现签约收入12.41亿元。

购买“紫金城”商铺的业主均与江西时商旅游商业运营管理有限公司签订《委托经营管理合同》,合同约定委托江西时商旅游商业运营管理有限公司统一经营管理该物业。江西时商旅游商业运营管理有限公司系江西江中(制药)集团有限责任公司的全资子公司,设立于2006年11月10日,注册资本1,000万元。

2010年2011年,原江中集团因紫金城项目停止分红,在2012年表示,公司主要营入来自紫金城项目。并在2012年年报中称:公司目前仅有"紫金城"一个项目。这与九鼎集团2018年年报中措辞一样。

2012年年报披露,因外部环境影响,“紫金城”商业板块一直招商未果,导致至今未开业运营。为摆脱经营困境,江西时商旅游商业运营管理有限公司于2012年底开始与商铺业主协商退铺事宜,并与同意退铺的商铺业主签订了相关《协议书》。这种”今未开业运营”情况一直持续到2014年。

在这期间,公开市场消息是,江西时商在2014年的7 月份共计回购2226户主的商铺,耗费资金近10亿元,并在同年6月就被法院裁定破产了。

2015年5月,原九鼎投资(现在新三板挂牌主体)以41亿收购了江中集团。这剩下的915户回购的问题就落在了九鼎集团的身上。在此次并购中明确到:受让人在受让产权交易标的股权的同时,需一并购买南昌江中投资有限责任公司100%股权,并解决“紫金城”相关历史遗留问题。

商铺分割销售虽然回笼资金快,但是也为后期的招商埋下隐患。作为金融行业顶级机构,九鼎集团当然知道这种合同背后的缺陷,但是不完成全部回购,整体项目就无法运营。由于时间的推移,与业户的合同早已到期。而九鼎投资与九鼎集团的两家年报在2015年以后再没有找到此事的最新尽展。

作为2018年及2019年的工作重点,紫金城商业地产项目没有在年报当中进行重点说明,这是不是信息披露中的避重就轻呢?这是对投资人不负责的态度呢?

根据2017年江西网络广播电视台的节目《南昌紫金城商业街:我的商铺谁做主?》内容,可以看到,该问题一直没有得到解决,甚至商铺都不允许业主进入,即使是当地派出所警察也没有能力让业主进入自己商铺,在节目的整个过程中,只有保安没有九鼎的人员出面解释。

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最新评论

  • 平分秋色

    老大难了,希望快上会

  • 笼子里的猫

    净利润与归属公司股东的净利润明明是两码事啊,为什么他们要一样呢?

  • 哈哈

    把他捧上去和现在跳脚漫骂的怎么看都是一批人

  • 廖述斌

    新三板对资本市场是有巨大贡献!但新三板改革一直滞后!科创板某某意义讲就是新三板的

  • 平分秋色

    股转能有所作为吗